Sanierungsrecht

 

Die rechtliche Grundlage für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen bildet das Besondere Städtebaurecht des Baugesetzbuches (§§ 136-164b BauGB). Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelten besondere Antrags- und Genehmigungspflichten für zahlreiche Vorhaben und Rechtvorgänge. Das Sanierungsrecht ermöglicht zugleich den Einsatz besonderer Planungs-, Steuerungs- und Finanzierungsinstrumente, um die städtebaulichen Defizite und Funktionsschwächen des Gebietes zu beseitigen oder so weit wie möglich zu mildern.

Sanierungsverfahren
Die Sanierung in der Nördlichen Luisenstadt wird im umfassenden Sanierungsverfahren gemäß § 142 Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt. Das Verfahren hat eine Laufzeit von voraussichtlich 15 Jahren.

Sanierungsvermerk im Grundbuch
Mit Inkrafttreten der Rechtsverordnung zum Sanierungsgebiet trägt das zuständige Grundbuchamt in den Grundbüchern der betreffenden Grundstücke den sogenannten Sanierungsvermerk ein ("Eine Sanierung wird durchgeführt."). Dieser Sanierungsvermerk hat eine Hinweis- und Sperrfunktion. Er weist auf die Durchführung der gesamtgebietlichen Sanierungsmaßnahme und die Betroffenheit des Grundstücks hin. Der Sanierungsvermerk hat keine unmittelbaren rechtlichen Wirkungen. Er ist keine sachenrechtliche Belastung im Sinne des § 879 BGB und kein einzutragendes Recht zugunsten der Gemeinde.

Antrags- und Genehmigungspflichten für Grundstücke im umfassenden Sanierungsverfahren
Antrags- und genehmigungspflichtige Vorhaben, Maßnahmen
und Rechtsvorgänge nach § 144 Baugesetzbuch (BauGB)
für Grundstücke im umfassenden Sanierungsverfahren +

Antrags- und Genehmigungspflichten
Gemäß §§ 144, 145 BauGB haben Eigentümer im Sanierungsgebiet besondere Antrags- und Genehmigungspflichten zu beachten. Der Katalog der sanierungsrechtlich genehmigungspflichtigen Vorhaben (§ 144 BauGB) umfasst sowohl baugenehmigungsbedürftige als auch -freie Vorhaben. Deshalb sind – unabhängig von der Baugenehmigung oder Bauanzeige – für die in § 144 Abs. 1 und 2 genannten Maßnahmen, Vorhaben und Rechtsvorgänge ein sanierungsrechtlicher Antrag beim Stadtplanungsamt des Bezirksamts Mitte zu stellen. Die Genehmigung wird erteilt, wenn das Vorhaben den Zielen der Sanierung entspricht. Sie wird versagt, wenn das Vorhaben, der Rechtsvorgang oder die bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung wesentlich erschwert oder unmöglich macht oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (§ 145 BauGB). Den Eigentümern wird empfohlen, vor der Antragsstellung die Beratung im Bezirksamt Mitte oder beim Gebietsbetreuer in Anspruch zu nehmen.

Kaufpreisprüfung (§ 153 BauGB)
Bei genehmigungspflichtigen Grundstücks- bzw. Teileigentumsverkäufen wird der einzureichende Kaufvertrag einer Kaufpreisprüfung unterzogen. Die Genehmigung des Kaufvertrags wird versagt, wenn der vereinbarte Gegenwert (Kaufpreis) über dem sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert liegt.

Sozialplan (§ 180 BauGB)
Wirkt sich eine Sanierungsmaßnahme voraussichtlich negativ auf die Lebensumstände der betroffenen Wohnungs- oder Gewerbemieter aus, kann das Bezirksamt Mitte einen Sozialplan aufstellen, um nachteilige Auswirkungen zu vermeiden oder zu mildern. Die Festlegungen der Sozialpläne sind für den Eigentümer bzw. Investor bindend.

Erhöhte steuerliche Abschreibungen nach §§ 7h, 10f und 11a EStG
Steuerpflichtige Eigentümer im Sanierungsgebiet sind berechtigt, finanzielle Aufwendungen für die sanierungszielgemäße Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden und Gebäudeteilen sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume nach §§ 7h, 10f und 11a EStG steuerlich geltend zu machen. Die Inanspruchnahme setzt eine Bescheinigung des Bezirksamts Mitte – Stadtplanungsamt – voraus. Hierfür muss vor Beginn der Baumaßnahmen eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Bezirksamt Mitte abgeschlossen werden. Nach Abschluss der Baumaßnahmen prüft das Bezirksamt die Maßnahmendurchführung und eingereichte Kostenaufstellung und stellt unter Berücksichtigung eventueller Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln fest, in welcher Höhe die tatsächlichen Aufwendungen angefallen und bescheinigungsfähig sind. Ein Merkblatt zum Bescheinigungsverfahren nach §§ 7h, 10f und 11a EStG finden Sie hier oder im Downloadbereich. Antragsunterlagen und Mustertabellen können im Bezirksamt Mitte angefordert werden.

Durchführung von Ordnungsmaßnahmen (§ 147 BauGB)
Um die grundstücksbezogenen Sanierungsziele zu erreichen, unterstützt das Bezirksamt Mitte private Eigentümer bei der Durchführung sogenannter „Ordnungsmaßnahmen“ mit öffentlichen Zuschüssen. Zu diesen Ordnungsmaßnahmen gehören insbesondere der Abriss langfristig nicht zu erhaltender Gebäudeteile, Freilegungsmaßnahmen, die Entsiegelung von asphaltierten oder betonierten Höfen oder der sanierungsbedingte Umzug von Bewohnern und Betrieben. Die Durchführung und mögliche Kostenerstattung von Ordnungsmaßnahmen sind mit dem Bezirksamt Mitte – Stadtplanungsamt – vor Beginn der Maßnahmen abzustimmen. Dies wird in einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung zwischen Eigentümer und Bezirksamt geregelt. Ohne diese Vereinbarung besteht kein Anspruch auf Kostenerstattung.

Förderung der energetischen und altersgerechten Gebäudeerneuerung
Die energetische und barrierearme Erneuerung von privaten Gebäuden kann mit öffentlichen Mitteln aus Förderprogrammen des Bundes und ggf. des Landes Berlin unterstützt werden. Die Investitionsbank Berlin (IBB) und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördern Eigentümer und Investoren mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen, insbesondere für die Maßnahmenbereiche: barrierereduzierende Wohnungsumbauten, energieeinsparende Sanierungsmaßnahmen, energieeffiziente Neubaumaßnahmen und wohnverbessernde Modernisierungsmaßnahmen. Da sich die Förderprogramme, Fördergegenstände und Konditionen häufig ändern, wird eine aktuelle Abfrage bei der KfW bzw. IBB empfohlen.

Aufhebung der Sanierung und vorzeitige Entlassung (§§ 162, 163 BauGB)
Nach Abschluss des Sanierungsverfahrens wird die Sanierungsverordnung nach § 162 BauGB förmlich aufgehoben. Dies wird voraussichtlich nach 15 Jahren Sanierungsdurchführung der Fall sein. Der Sanierungsvermerk im Grundbuchbuch wird anschließend gelöscht. Eigentümer können gemäß § 163 BauGB eine vorzeitige Entlassung ihres Grundstücks aus der Sanierung beantragen. Dem Entlassungsantrag wird statt gegeben, wenn die grundstücksbezogenen und grundstücksübergreifenden Sanierungsziele erreicht sind. Die Voraussetzungen für eine Einzelentlassung werden in den ersten Jahren nach Sanierungsbeginn in der Regel nicht vorliegen, da viele Sanierungsziele erst im Laufe des Verfahrens konkretisiert und die entsprechenden Maßnahmen durchgeführt werden.

Ausgleichsbetrag (§ 154 BauGB)
Nach Abschluss der Sanierung oder der erfolgten Einzelentlassung haben die Grundstückseigentümer einen Ausgleichsbetrag in Geld an das Bezirksamt Mitte zu entrichten (§ 154 BauGB). Es ist zu erwarten, dass die durchgeführten Maßnahmen zu einer sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts führen. Diese Bodenwerterhöhung besteht aus der Differenz des Bodenwerts, den ein Grundstück hat, wenn die Sanierung weder geplant noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich aus der Vorbereitung und Durchführung der Neuordnung ergibt (Endwert). Dieser Wertunterschied ist von den Eigentümern als Ausgleichsbetrag zu zahlen. Er wird spätestens zum Jahresende des dritten Jahres nach erfolgter Entlassung vom Bezirksamt erhoben. Auf freiwilliger Basis kann der Ausgleichsbetrag bereits vor der förmlichen Entlassung entrichtet werden ("Ablösebetrag").